【危老重建、都更整合】~ 建商說如不參與更新，會被強制拆除，真的是這樣嗎？對於不參與更新的原地主將如何處理，如何保障不參與更新者的權益？

都市更新有多數決的制度，即對少數不願配合者具有強制性，以不影響大多數人權益為原則，但對於不同意的少數人，仍然要尊重其意見。

而在文林苑事件過後，一般建商亦不想申請強拆，所以在審議上，建商針對不同意戶部分會先行溝通協調或請委員會排除，而不同意參與都市更新之地主自己也要儘早提出反對意見，以供委員會審議參考。

所以不願參與更新的人可先與實施者溝通協調，協調不成時，可再透過都市更新審議委員會，對其權益保障進行協商，如權利變換計畫審議通過並已發布實施，土地所有權人對其權利價值仍有意見時，可依規定，於權利變換發布實施後兩個月內，以書面敘明理由，向本市提出異議處理，異議處理或行政救濟結果與原評定價值有差額部分，由當事人以現金相互找補。(都市更新條例第32條)

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【危老重建、都更整合】~ 我家也想要都更，但鄰居對都更都不瞭解，我該怎麼辦？

如果想要瞭解都市更新的法令、流程等資訊，可上新北市都市更新處網站查詢，相關資訊都在網站可查詢的到，而且，從100年開始，社區只要有15個人共同連署向新北市政府申請舉辦法令宣導說明會，市府就會派人到社區解說都市更新法令、流程以及提供法令諮詢服務，106年為了提供更方便的服務，除了親洽、傳真申請表也可以線上方式提出申請，如果對於申請方式還有不瞭解的地方，可以到新北市政府都市更新處詢問，或打電話詢問，電話是02-29506206。

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【危老重建、都更整合】~ 我們社區想要辦都更，但又不想跟建商一起做，該怎麼辦？

可以採自力更新方式辦理都市更新。

所謂自力更新，就是由地主及合法建物所有權人自行整合，成立更新團體，也就是俗稱的更新會，來推動更新重建工作，而不是由建商來主導辦理重建的工作。所以地主們也可自行分回更新申請容積獎勵後增加的坪數，不用與建商分，且自力更新地主們可藉由會議，大家一起來決定更新後的建築設計及規劃坪數，比起和建商合建的地主們有更多的自主權。

但是自力更新的地主們必須自行負責整合、籌措資金、決定建物建築設計及規劃坪數、申請建照程序、興建房屋、以及更新後的分配、登記及後續銷售、所有的大小事都要自己來，所以要自行負擔的風險也較大。(都市更新條例第15條)

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【危老重建、都更整合】~ 我的房地向銀行貸款尚有150萬元未繳清，更新時該抵押權如何解決？

設定抵押權之土地更新時，該抵押權之處理可分為所有權人參與權利變換及所有權人不參與權利變換（不願參與分配或面積太小不能參與分配）兩種情況。

所有權人參與權利變換：依規定，所有權人可與銀行自行協議消滅，銀行要求於權利變換計畫核定前清償，所有權人依協議清償貸款。若所有權人不同意提前清償，且銀行要求於權利變換計畫核定前清償，則該抵押權於更新後(房子興建完工後)由主管機關囑託登記機關將抵押權登記於所有權人更新後分配之房地上。

所有權人不參與權利變換：更新前價值高於貸款金額者，假設更新前房地經估價之價值為300萬元，實施者依法代替所有權人將150萬元清償(或提存)給銀行，另有150萬元交付予所有權人。反之，若更新前價值低於貸款金額，假設更新前房地經估價之價值為120萬元，實施者依法代替所有權人將120萬元清償(或提存)給銀行，至於30萬元差額由銀行向所有權人要求繳納。

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【危老重建、都更整合】~ 何謂共同負擔？共同負擔的項目有哪些？

共同負擔是個專有名詞，簡單來說，就是辦理都市更新所需的成本花費：包括委託建築師費用、拆除建物及興建建物所需施工費用，以及委託代書辦理產權登記費用…等等資金的總和稱之為共同負擔。

共同負擔費用是先由建商先行支付，於都市更新完成後再從各位地主分配領回的「價值」中扣除。簡單舉例，假設某個都更案是拆除老建物之後再新建大樓，那麼完工後地主可以分回的「價值」是已經扣除建商先行支付的資金(共同負擔)的，而更新後的總價值(或是總戶數)是固定的。所以共同負擔越多，表示地主領回去的價值(總戶數)就愈少。

共同負擔的項目，包含了兩大費用，工程費用及權利變換費用，另外尚有貸款利息、稅捐及管理費用…等各項辦理都市更新所需費用。

工程費用是共同負擔項目中花費最高的部分，包括委託建築師設計費、施工費、建築材料費，以及申請建造執照費用…等，另外範圍內如果有公共設施如道路用地、廣場用地等，須協助開闢使用之費用也包含在內。

第二項的費用為進行權利變換所需費用，包含都市更新規劃費、委託不動產估價師估價費、更新後地籍整理費用、舊建物拆除後對原屋主之補償費，及要提供原屋主之租金補貼…等。

但是上述費用並非無限上綱，必須依照市府所訂「新北市都市更新權利變換計畫提列共同負擔項目及金額基準」提列，並且審議委員會也會替各位地主把關。(權利變換實施辦法第10條) 

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【危老重建、都更整合】~ 聽建商說，都市更新如果是採權利變換方式實施就要辦理估價，但我們對估價完全不瞭解，怎麼辦？

都市更新的估價，是為了決定更新完的房屋該如何分配，分為更新前估價和更新後估價兩個部分。

更新前的估價在估每個地主所持有的土地的價值，以此價值去計算更新範圍內每個地主彼此間的分配比例。更新後的估價，是為推估出更新後蓋的房子總共可賣多少錢，並且用來計算要折價抵付給建商的成本。

更新後的房地扣除屬於建商成本的部分後，再依更新前估價所算出來的地主分配比例去分配給每位地主，這就是都市更新估價的目的。

另外，估價的部分是委託不動產估價師負責，每個更新案都須委託三家以上的估價師進行估價，經過綜合評比後選定採用一家。不管是更新前土地權利價值比例及更新後房價，都是由估價師計算，並且簽證出具相關報告書。最重要的是，估價結果必須經過市府都市更新審議，而市府的更新委員裡也有估價專業的委員來協助把關，確保每個更新案的估價和分配都是公平合理的。

至於估價有沒有評定標準，會不會隨著房地產價格變動？其實，都市更新有規定估價的「評價基準日」，即房價估價和分配的時間基準，基準日必須要在送市府審議權利變換計畫的前六個月內選一天，作為估價的基準，如此估價就不用隨著市場波動一再調整，另外，一旦確定了估價基準日跟權利變換計畫，地主的分配坪數是不會再受房價波動影響的。 (權利變換實施辦法第6、8、10條)

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【危老重建、都更整合】~ 辦理都市更新的建商告訴我，我恐怕沒有選配房屋的資格，這是什麼意思呀？

無法選配有分「不能選配」與「不願選配」兩種。

如果地主明確表態不要參與更新，就屬「不願」選配，如果是同意參與更新，但房地經過估價師的查估，鑑價結果卻沒達到可分配的標準，就屬於「不能」選配，這兩種沒參與選配的地主都是領回更新前權利價值的現金補償。另外，補償金發放時間，由實施者於權利變換發布實施之日起二個月內，通知受補償人於通知日起30日內領取，如逾期不領取者，則依法提存。

惟不願參與分配者或不能選配者，如有表達欲參與分配之意願，實施者仍應考量所有權人權益，讓其得以選配房屋為原則，並於權利變換發布實施後繳交差額價金。(都市更新條例第31條、權利變換實施辦法第7條之1)

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【危老重建、都更整合】~ 都市更新對於更新事業執行如何保障？

一般來說民眾最怕更新案執行到一半時，實施者因故退出，導致社區重建目標無法實現，因此都市更新條例設置有監督、檢查、監管及代管機制，以確保民眾之權益。以下分述之：

監督及檢查：依都市更新條例第55條暨施行細則第26條規定，可視實際需要隨時檢查都更案執行進度，且每六個月實施者對於更新案執行情形應提出詳細報告，以利管控。

限期改善：主管機關檢查後如有違反擅自變更章程（變更事業計畫或權利變換）、業務廢弛、事業及財務計畫有嚴重缺失等事項者，依都市更新條例第56條規定，可要求實施者於期限內提出改善。

監管或代管：未於期限內改善或改善無效者，主管機關可指派適當之機關或人員，依個案情形，適時監管或代管。

接管：實施者如不遵從限期改善、監管、代管等命令時，主管機關得撤銷其更新核准，強制接管，以利處理後續更新執行事宜。

更新案能成功除了計畫發布實施後受政府監督之機制外，亦可於事前加以預先防範，例如選擇優質之實施者，考量其市場評價、財務與執行能力；施工營建辦理信託，由信託單位控管營建資金及施工進度，降低及避免營建風險。

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【危老重建、都更整合】~ 建商通知我要儘快選配更新後的房屋及車位，選配有什麼該注意的事項？

參與更新配回的房屋及車位，是所有權人一生擁有的財產，當然要審慎注意！

首先，要澄清的是，可否選配更新後的房屋及車位，與是否同意參與都市更新無關，即使沒有簽署同意書，仍然可以參與選配，以避免被抽籤決定房屋及車位。

另外，要請建商的諮詢聯絡窗口，提供完整的更新後建築設計圖，及各戶、各車位單元的價格表，給予30天以上的充足時間供所有權人周詳考慮，才較能提出符合所有權人期望的分配位置申請。

而一般來說在沒有選配原則下，每個房屋及車位單元都可自由選配，如果與他人重覆，那就以公開抽籤的方式處理，或者也可請建商先訂定合理的選配原則，將可使整個選配過程較有秩序避免紛爭。

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【危老重建、都更整合】~ 社區想自組更新會辦理自力更新，應該從何著手？政府有沒有輔導機制或補助？

想要成立更新會，主要可分為兩個階段：第一階段為申請籌組，第二階段為申請立案。

申請籌組的階段：需由範圍內7人以上所有權人或超過半數的所有權人發起，並檢具相關資料，向新北市政府都市更新處申請籌組。

申請立案階段：經政府核准籌組後，發起人應於6個月內召開成立會員大會，大會召開後30天內，需再檢附更新會申請立案的相關文件，向新北市政府都市更新處申請核准立案，符合規定後就會核發立案證書。

新北市政府為鼓勵自力都更，訂有社區輔導機制，只要民眾15人以上連署，即可免費向新北市政府都市更新處申請辦理都市更新法令宣導說明會，都市更新處將配合民眾時間、地點，派專家至社區，利用平日晚間大約2小時，向民眾說明都市更新的重點觀念與規定。

針對曾辦理都市更新法令宣導說明會之社區，若該社區具有都市新高度共識，經評估後，將由專業團隊輔導進行都市更新先期規劃及更新會設立等工作，協助社區自力更新。

此外，在經費補助的部分，新北市政府訂有「新北市政府協助民間推動都市更新補助要點」，最高總補助金額為630萬元，各階段補助包括初期作業費用，最高可申請20萬元補助；更新會核准設立後，最高可申請110萬元補助（若未擬訂都市更新事業概要，最高可申請80萬元補助）；更新會擬訂都市更新事業計畫或權利變換計畫，經核定發布實施，最高各可申請250萬元補助，歡迎有意願進行自力都更的社區踴躍申請。

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